来源：柯谈地产不雅（ID：lincokk）
作 者： 伍 豪
百年未有之大变局，通缩泥沼还未爬出，场所化债刚刚启航，懂王来岁1月上台，科技战营业战在所不免。外部经济环境压力山大，经济发展的三驾马车，外贸、投资齐靠不住，只可靠销耗，靠内需。
楼市这个最大的内需，仍是成为决定将来国运的赢输手。
为了楼市早日止跌回稳，高层再入手！
11月18日到22日，北上精深先后告示废止普宅和非普宅的规范，至此，一线城市二手房商场买卖两边的法定税费老本将大幅度削减，国度对于楼市减税降费的新政红利完结全隐秘。
但此时此刻，许多买房主说念主难熬的发现，夙昔在往来老本中占比不大的中介费，此时此刻，却成了二手房往来中最大的一项支拨。
这激勉了网上的衔恨：中介费果然比国度的税费还要高！
房地产商场的往来老本，一向是老庶民关切的焦点。为了房地产商场早日还原信心，当下，国度仍是在契税、升值税、个税上大幅度让利作念出圭表，当作房款除外买卖两边最大的一项开销，中介费过高，仍是成为二手楼市参与各方最大的一个痛点，老庶民已苦不可言。
不菲的中介费，应该降一降了！
01
新政后，二手房产往来老本结构发生剧变，中介费成了大头，最高可达往来老本的75%傍边。
11月13日，财政部等三部门下调购宅券税，140㎡以下的屋子，契税从3%下调到了1%。
北上广深四个一线城市废止普宅和非普宅规范后，二手房只好产证满2年再往来，升值税归零，个东说念主所得税也从2%降到了1%（若满5独一则免征）。
截止咫尺，在一线和热点二线城市中，北京各大平台中介费率在2%傍边，上海、深圳、广州、成齐、杭州基本上齐在2%-3%。比如上海，在某某往来的话，买家收2%，卖家收1%，一共收取3%的中介费。
让咱们对新政前后的二手房往来老本作念个肤浅对比：新政前二手房屋往来的老本约略在12%傍边，新政后在4%傍边。
新政前，中介费在往来老本中的占比约略在20%傍边；新政后，中介费在往来老本中的占比约略在50%到75%傍边。
以一套100平二手房为例，满二活气五，咫尺契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，中介费为2-3%。所有税费相加约为4-5%，中介费梗概占往来老本的50%到60%。
可念念而知，在骨子往来中，买卖两边中介费压力体感弘远。
一方面，当下二手楼市参与各方中介费背负千里重，但愿能降一降过高的中介费；另一方面，房产中介商场的龙头平台，功绩却节节高升。
02
11月21日，房产中介商场规模最大的某某传来好音讯，三季度功绩爆棚。
财报清楚，三季度某某累计完结总往来额7368亿元，同比增长12.5%；净收入226亿元，同比增长26.8%。
二手房方面，财报明细清楚，三季度二手存量房业务的总往来额达到4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元，孝敬利润率为41%；
楼市穷冬，房价下降，钞票缩水，二手房买卖两边的弘远付出，让某某赚的盆满钵满。
新址方面，建筑商更是孝敬弘远。
财报明细清楚，三季度某某新址业务的总往来额2276亿元，同比增长18.4%，净收入77亿元，同比增长30.9%，孝敬利润率为24.8%。而同期百强房企的销售金额同比减少29%，环比减少27%。
无人不晓，某某新址业务全面隐秘了头部房企。
从上述两个增幅数据30.9%和18.4%，不错很显著看出来，收入的增幅远远向上了成交额的增幅，说白了即是新址不好卖，建筑商日子齐不好过，为了把屋子尽快的卖出去，只可求援于占据龙头地位的某某。
于是某某行使我方掌控的多数新址渠说念资源，向建筑商协商了更高的佣金提成，强势的言语权让建筑商卑微到尘埃里。
以上海为例，某某新址佣金梗概为4%傍边，会字据房源的优劣进程进行栽种或调低，有的房源为了快速清盘以至曾给出过10的高额佣金，况且大多时辰某某还会条目建筑商“快佣”，也即是优先支付一部分佣金才会帮衬履行。
建筑商为了快速清盘，卖一套800万的屋子，就要向某某交80万的渠说念用度，这对这两年本就囊中憨涩的建筑商而言，无异于割肉放血。
要知说念，咫尺建筑商的平均利润率也就个位数，建筑商新址的高佣金高老本，不可能我方承担，只会羊毛出在羊身上，最肤浅的宗旨即是赶工期、偷工减料、镌汰老本。临了一定会影响房屋托福的品性，反噬到每一个购房者。
03
中介龙头，赚这样多，按真谛旗下的牙东说念主也应该获益颇丰，但理念念很丰润，施行太骨感。
某某三季度财报清楚，截止2024年9月30日门店数目为48230家，较上年同期加多12.1%，截止2024年9月30日牙东说念主数目为476420名，较上年同期加多11.0%。
楼市穷冬，某某门店非但莫得缩减数目，反而还在多数开店，牙东说念主数目也在同步快速推广。
这样多门店和牙东说念主，他们是不是随着平台后头，也赚的盆满钵满呢？很昭着不是。
从某某半年报的数据来看，外部分佣从客岁同期的114亿元跌到了89亿元，跌幅22.1%；里面佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元，跌幅13.8%。
门店和牙东说念主数目大规模推广，平台利润大增，但佣金和薪酬却暴跌，为什么反差这样大？你品你细品！
04
其实，高层早就把稳到中介费过高这个问题，接洽下决心料理。
客岁5月8日，住建部印发奉告，就二手房中介费过高级问题建议具体见地。
降一降过高的中介费，势在必行！
将来二手房商场中介费奈何改？针对收费模式和收费费率，我合计会有三种模式。
第一种模式，中介费采取订单式收费模式。
订单式收费模式最大的公正即是公开透明。房产中介在提供服务前,预先出具分解明了的收费清单,列明收费款式及价钱。
比如带看收费若干，贷款收费若干，和房主砍价后的升值空间服务费收若干，签约后的一系列往来过程收费若干等等。
菜单式的销耗明细，简洁晰楚，取得招供署名后开展服务，老庶民清结义白销耗，开感奋心用钱。
第二种模式，中介费封顶。
不错按照所在城市社平工资的倍数来蓄意中介费，比如以3倍社平工资来蓄意，将班师给一线城市的中介费带来以下变化：
以2023年深圳在岗职工平均工资（社保平均工资）为14553元蓄意，中介费则不得向上平均工资的3倍即43659元。对比来看，以深圳一套100平米，均价8万元/时时米的屋子蓄意，3%的中介用度24万元。这意味着，中介费将班师减少19.6万元，降幅高达82%。
至于封顶收费是社平工资若干倍，不错因城施策，每个城市不错多方商榷，找出一个各方齐能经受的最大条约数。
第三种模式，即是一口价模式。
最典型的一口价收费模式即是在上海。
以上海某某鸭模式为例。
某某鸭公正许多。比如采取“计功受赏”的固定服务费模式，只收下家购房者固定用度1.99万元，不错匡助买卖两边勤俭可不雅的往来老本。某某鸭不搞违法的房源左右（独家委派），不会拒绝买卖两边的濒临面谈判，可让买卖两边处于信息对称的往来环境。
天然，对于如斯低廉的价钱，你也没法条目更多细腻入微的服务了。比如上海某某鸭莫得实体店铺，莫得专科带看中介，也不可能随叫随到，带看齐是小区里的业主邻居兼职的，看房主说念主提前预约，业主邻居带客户看一次房50元。
还有某某鸭弗成网签，高下家只可在某某鸭管当事者说念主员奉陪下到各个区的往来中心网签。天然了，对于屋子的优瑕疵以及房主的情况你也只可我方打探。
天然某某鸭服务未几，然而中介费真心低廉啊。这种一口价模式其实也不错接洽履行下，1.99万元太低，翻个倍3-4万元照旧不错经受的，毕竟卖大屋子和斗室子，卖100万的屋子和卖5000万的屋子，中介付出的职业出入不大，必须按照房屋总价的固定比例2%或者3%收费，确凿分袂理。
05
经济穷冬下，企业大面积亏蚀，降薪裁人成为常态；房价下降，钞票缩水，富东说念主销耗左迁，穷东说念主无钱销耗；民生贫穷，物价上升，收入下降，底层老庶民过活如年。
濒临这种经济大环境，此时此刻，楼市不再是夜壶，而是救命的稻草，经济的撑抓。
为了楼市早日回暖，我建议各大中介平台，尤其是龙头平台，体现一下大企业的社会使命感，带头降一降过高的中介费，为楼市服务，为楼市高卑劣几十个乃至上百个实体产业服务，赚我方该赚的钱，不要像夙昔的金融行业同样，一鲸生，万物落。
同期，平台赚了钱，也该给旗下的牙东说念主涨涨工资和奖金，毕竟近50万的职工背后是上百万个家庭，他们的收入高了，销耗多了，对国内的内需和经济亦然一大刺激，毕竟经济这个东西，世东说念主拾柴火焰高！
