原灌音请看视频。
结合黄奇帆表述，我总结一下，唐突有这样几层意思。
共享给大师，以供参考：
一、日本房地产泡沫的劝诫
1990年日本房地产泡沫芜乱时，其户籍东谈主口城市化率已达77%，这一数值被普遍视为城市化程度的\"天花板\"。
从东谈主口结构看，日本在1970年代便已干涉城市化加快阶段，农村东谈主口向东京、大阪等齐市圈聚首，催生了地价暴涨的投契上涨。泡沫芜乱后，城市化率增速权臣放缓，阻抑2023年仅普及至78-79%，印证了城市化程度停滞与楼市崩盘的强联系性。
楼市泡沫粉碎落幕惨痛：
1. 资产价钱弥远低迷：东京市中心房价较峰值着落70%，场所城市跌幅超80%，酿成\"资产欠债表阑珊\"，住户钞票缩水制约消耗升级。
2. 库存消化窘境：满盈住宅达2000万套，因贫苦新增城镇东谈主口贯串，空置率握续攀升。
3. 经济四百四病：银行坏账率冲破10%，日本六多数市银行不良贷款总和达30万亿日元，牵扯经济堕入\"失去的二十年\"。
二、中国城市化仍有\"半程红利\"
阻抑2023年，中国户籍东谈主口城市化率仅为48%，较1990年普及30个百分点，但常住城市化率已达65%（含农民工等非户籍东谈主口）。这一互异揭示了中国的特有挑战：
1. 举座刚需仍然顽强：按第七次东谈主口普查数据，农村仍有5亿常住东谈主口，改日20年若终了户籍东谈主口城市化率80%的倡导，需年均篡改1500万东谈主，对应年均新增住房需求约1.5亿宽绰米傍边，举座需求仍然存在。
2. 区域分化加重：一线、强二线城市仍然存在权臣住房需求，但三四线城市库存压力或会弥远存在。
三、危境传导与潜在风险
若面前休养握续深切，可能触发系统性风险：
1. 金融体系承压：房地产联系贷款占银行业总资产的30%，若房价着落60%将导致约40万亿不良贷款，禁绝银行体系踏实性。
2. 产业链阑珊延迟：房地产投资占GDP比重约7%，其下即将通过\"乘数效应\"（1:3至1:5）牵扯钢铁、水泥、家电等40余个关联行业，并加重制造业通缩压力。
3. 社会风险积蓄：断供潮将催生法拍房激增（2023年已超300万套），农民工闲逸率或上升至8%以上，影响社会踏实。
四、还有战略器具箱
中国已运转\"供给-需求-金融\"三维拯救体系：
1. 流动性纾困：央行创设\"房地产纾困专项贷款\"（PSL），2023年已投放3.8万亿撑握保交楼，预测改日三年将酿成6-10万亿资金池。
场所AMC（资产照顾公司）介入收购烂尾面容，如郑州\"棚改货币化安置2.0\"模式已化解50%库存。
2. 长效机制：住房供给侧改造，政府猖獗回购商品房用作保险性租出住房，并将（REITs）试点扩容，北京、上海已刊行规模超500亿，既处分城市低收入群体刚需住房问题，又处分房地产“三角债”问题。
3、对失色国（2008年次贷危境）、韩国（1997年金融危境）搪塞策略，中国可进一步优化：
六、房地产干涉新样式
中国房地产市集的弥远韧性源于城市化程度的\"未完成性\"，但需警惕短期风险与弥远转型的窘境。现在战略托市的五大举措，会将房地产带入新常态：
1. 从\"规模推广\"转向\"质料普及\"，包括绿色开导、更高品性的智能居家等新赛谈。
2. 驱动城市戒除\"地盘财政依赖症\"，转向\"全球工作高质料发展\"，驱动房地产市集有序健康发展。
3、从\"单一市集休养\"转向\"租购并举\"，借机构建多端倪住房保险体系，开释内需后劲。
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